降息、违约、债市分流多重打压 房地产信托收益率降至8%

国内信托资金投向中，规模占比最大的已经不再是房地产类信托。用益信托数据显示，2016年2月，房地产类信托占比仅8.48%，退居第5位，排在基础设施类、金融类、工商企业类及其他类信托之后。

从年化收益率看，曾经高达20%的房地产信托，收益率持续下滑，2016年则降至8%左右。

“主要是国内经济环境依旧处于结构调整期，三四线城市去库存压力依旧较大，房地产风险不容忽视，信托公司主动收缩发行该类产品；同时，房企融资渠道拓宽，由于多次降准降息，整个社会融资成本下降，房地产信托收益亦呈现下滑。”用益信托分析师帅国让对中国房地产报记者表示。

“2015年以来房地产信托产品的个体风险暴露明显，对市场未来走势不明确等因素导致投资者对其投资的热情不高，进而影响了下半年以来房地产信托的发行。加上当前房地产市场因近几年扩张所带来的风险尚未消除，信托公司在挑选房地产项目时风控标准更严，更谨慎。”华宝分析师李真表示。

而据用益信托数据，2016年还有2232.17亿元房地产信托到期兑付，其中一季度到期规模达606.45亿元。

收益率降至8%

数据显示，截至目前，今年以来共成立了110多只房地产信托，总规模约260亿元。其中，2、3月房地产信托成立数量明显较1月下降。今年至今地产信托收益水平也较去年明显下降，平均收益率8.28%，2015年地产信托平均收益率则为9.29%。

用益信托数据显示，2月份房地产信托共成立31款产品，募集45.46亿元，占比仅8.48%，较1月回落3.2个百分点。其中，房地产领域1至2（不含）年期产品平均最高预期收益率环比回落0.45个百分点至7.73%，2至3（不含）年期产品平均最高预期收益率环比回落0.32个百分点至8.15%，3年期及以上产品的平均最高预期收益率环比上升0.33个百分点至9%。

其实，房地产信托发行规模和发行数量自2014年以来就持续大幅缩减。2015年房地产信托发行规模仅1924.9亿元，较2014年下滑31.25%，共发行932款产品，较2014年减少26.85%。

在高兑付危机下，大部分信托公司和投资者都对房地产信托项目慎之又慎。不过，百瑞信托相关人士则表示，房地产依然是2016年信托的主场，其所面临的困境，可通过模式创新方式解决。数据显示，2015年百瑞信托的房地产类业务实现收入5.88亿元，同比增长37%，在全部信托业务收入中占比达47%。

偏好一线城市

尽管房地产信托发行规模、数量及收益均在持续走低，但“少数一线城市及重点二线城市仍有房地产投资机会，短期来看，房地产信托还会维持一定的占比。”帅国让分析表示。

而从2015年房地产信托项目所在区域来看，在房地产市场风险积累较大的背景下，房地产信托的项目偏好于一线城市。

江苏、四川、浙江、广东、湖南、山东、福建、内蒙古、湖北等地区成为2015年房地产信托项目发行集中地。发行城市方面，成都、长沙、上海、武汉、北京、杭州、包头、湖州、南京等地房地产信托发行数量均居前列。其中，在北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、武汉、成都、杭州、南京、宁波、济南等一线或准一线城市发行的地产信托规模，占比达到28.76%。

不过，2016年到期房地产信托项目，多是信托公司两三年前所发行的信托产品，因而兑付风险压力依然不小。用益信托最新数据统计显示，2016年集合房地产信托预计到期总规模为2232.17亿元，其中一季度606.45亿元、二季度610.73亿元、三季度530.22亿元、四季度484.77亿元。

李真认为，2016年“去产能”政策背景下，信托产品兑付或蒙阴影。“中央高层多次表示要去产能、清理‘僵尸企业’，将使得周期性行业、小企业、传统行业面临的生存压力加大，信用风险事件发生的频率和规模还可能升级。值得注意的是，目前产能过剩的行业，比如矿产、房地产行业等，都是前几年发行的信托产品所青睐的行业。‘去产能’势必影响相关信托产品的兑付。”

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